Рассмотрим вопрос, в каких ситуациях доход от проданного имущества гражданина облагается налогом на доходы физических лиц, а в каких – освобождаются от НДФЛ и на какую сумму. По общему правилу, в том случае, если гражданин продает имущество, полученный им от продажи доход будет облагаться налогом на доходы физических лиц. При этом не все доходы будут облагаться НДФЛ – в некоторых ситуациях налога на доходы не будет совсем, в некоторых - подоходный налог будет уплачиваться только за часть доходов.
Рассмотрим эти ситуации.
1. Доходы, которые полностью освобождаются от налогообложения с 2016 года
Речь идет о минимальном предельном сроке владения объектом недвижимого имущества. Совсем не облагаются налогом подоходным налогом те доходы, которые получены от продажи имущества, которое находилось в собственности 3 или 5 лет в зависимости от оснований его получения.
Есть два варианта освобождения от НДФЛ: 1) Если объект недвижимого имущества был в собственности более 5 лет. Если налогоплательщик владел квартирой (домом, земельным участком) более 5 лет, то после продажи он не обязан ни уплачивать НДФЛ, ни подавать декларацию о доходах.
2) Если объект недвижимого имущества был в собственности не менее 3 лет и если есть хотя бы одно из условий: - имущество получено по наследству или по договору дарения от члена семьи или близкого родственника (в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации); - право собственности получено в результате приватизации; - право собственности получено по договору ренты; - в собственности налогоплательщика нет иного жилого помещения или доли (не учитываются жилые помещения, проданные через 90 дней после приобретения второго жилья).
2. Доходы, которые частично освобождаются от налогообложения
Речь идет о доходах от продажи имущества, которое находилось в собственности налогоплательщика менее предельного срока владения объектом недвижимого имущества (соответственно менее 3 или 5 лет). При продаже имущества, которое находилось в собственности менее предельного срока владения, налогоплательщику предоставляется два варианта налоговых вычетов:
1) Имущественный вычет. Это сумма, которая не облагается НДФЛ (максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход):
- 1 миллион рублей – при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых участков, земельных участков и долей в указанном имуществе. Например, собственник продает квартиру, которая находилась в его владении 1 год, за 5 миллионов рублей. В данной ситуации сумма от продажи будет облагаться НДФЛ, поскольку 1 год составляет менее минимального предельного срока владения. В этом случае собственник может уменьшить налогооблагаемую базу на 1 миллион рублей. Следовательно, налогооблагаемая база составит 4 миллиона рублей (5 млн. минус 1 млн.) и сумма налога, который подлежит уплате – 520 000 рублей (4 млн.* 13%); - 250 000 рублей - при продаже иного имущества (автомобили, гаражи, нежилые помещения, прочие предметы). Расчет производится аналогично расчету с жилыми помещениями.
Важно: Ø Имущественный вычет при продаже можно применять неограниченное количество раз. Но с условием, что размер вычета ограничен 1 миллионом рублей в налоговом периоде (в год). Ø Если налогоплательщик за один год продал несколько объектов недвижимости, то имущественный вычет предоставляется в размере одного миллиона на все объекты. Ø Если квартира находится в долевой собственности у нескольких собственников, то имущественный вычет распределяется между собственниками пропорционально (1 миллион распределяется на всех собственников, а не каждый собственник получает по 1 миллиону рублей).
2) Уменьшение дохода на фактически произведенные расходы
В некоторых ситуациях более выгодно применить не имущественный вычет в сумме 1 миллион рублей, а уменьшить величину полученного от продажи дохода на расходы, связанные с приобретением имущества. Так, если налогоплательщик продает квартиру, которая была у него в собственности 1 года, за 5 миллионов рублей, а покупал он ее года назад за 4 млн., то путем нехитрых расчетов приходим к выводу, что ему более выгодно использовать не вариант с имущественным вычетом, а вариант уменьшения доходов на величину расходов (в первом варианте налогооблагаемая база составит 4 миллиона и размер НДФЛ 520 000 рублей, а во втором – только 1 миллион (5 млн. – 4 млн.) и размер НДФЛ 130 000 (1000000*13%).
Важно: Ø Налогоплательщику необходимо выбрать один вариант из двух – или имущественный вычет или уменьшение на величину расходов. Использовать оба варианта одновременно не получится. Ø Если налогоплательщик продал несколько объектов, то он может по одному использовать имущественный вычет, а по другим – уменьшить доходы на фактически произведенные расходы.
Что относится к фактически произведенным расходам
Согласно подпунктам 3,4 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации, к фактически произведенным расходам на приобретение имущества относятся: - расходы на новое строительство или приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, комнат, квартир, долей в них, земельных участков (долей в них) для индивидуального жилищного строительства; - расходы на погашение процентов по целевым займам (кредитам).
Пример: в 2020 году приобретена квартира стоимостью 5 миллионов рублей с использованием ипотечных средств, размер уплаченных процентов на 2022 год составил 700 тысяч рублей. В 2022 году квартира продается на 6 миллионов рублей. Рассмотрим наиболее выгодный вариант расчета налога на доходы физических лиц. Поскольку квартира находилась в собственности менее предельного срока, необходимо рассчитать налог. Вычет в размере 1 миллиона рублей уменьшит налогооблагаемую базу до 5 миллионов рублей. В данном случае это невыгодно и более выгодным вариантом будет уменьшить доходы от продажи на фактически произведенные расходы на приобретение квартиры. К ним относятся: расходы на покупку – 5 млн. руб., проценты – 600 тыс. руб, итого 5 600 000 рублей. Налогооблагаемая база составит 400000 рублей (6 000 000-5 600 000), сумма НДФЛ – 52000 рублей.