Признание доли незначительной

В юридической практике довольно часто встречаются ситуации, когда на один объект (например, квартиру) имеется несколько собственников, причем у каждого их собственников разные доли в праве собственности на жилое помещение. Часто такие ситуации встречаются в связи с наследованием: один из родственников может стать собственником, например, совсем небольшой доли (1/20, а то и меньше) в однокомнатной квартире. Хорошо, когда у родственников неплохие отношения и они могут договориться о том, как им распорядиться имуществом, кто будет проживать в квартире, кто и как оплачивать расходы, связанные с содержанием жилья и коммунальным услугами, а также по другим существенным вопросам. К сожалению, бывает и так, что родственники не могут найти общий язык и решить все эти вопросы. И в этом случае встает вопрос – а как должны решаться такие вопросы, как, например, проживание в квартире – вроде бы собственник наряду с другими вправе использовать жилое помещение в своих целях и даже сдавать его в аренду, но как реализовать это право, если его доля в квартире в метрах настолько незначительная, что ему хватит лишь на то, чтобы поставить кровать?
В этом случае есть право признать такую долю незначительной. Разберемся с этим вопросом.
Если квартира находится в общей долевой собственности, то каждый из собственников вправе требовать выдела доли из общего имущества в натуре. Если это невозможно или не допускается законом, собственник может рассчитывать на компенсацию своей доли. В идеале этот вариант должен способствовать удовлетворению интересов всех собственников жилого помещения.
К сожалению, так бывает не всегда: собственники могут не договориться. В этом случае возможен и другой вариант – выкуп незначительной доли без согласия собственника. Конечно, это можно сделать не всегда. Для того чтобы в отсутствии согласия собственника выплатить ему стоимость его доли, необходимо, чтобы были соблюдены следующие условия:
- доля по размеру незначительна;
- выдел ее в натуре невозможен;
- собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.
Что такое незначительный размер доли
Законодательством не установлен размер доли, при котором она признается незначительной. Суд, при рассмотрении вопроса, будет учитывать соразмерность доли общей площади помещения, будет рассмотрен вопрос о том, можно ли определить порядок пользования долей в жилом помещении.

Что такое невозможность выдела доли в натуре
Так, если размер доли составляет 2 квадратных метра, понятно, что эту площадь невозможно использовать для полноценного проживания (а именно проживание является назначением квартиры). Соответственно, суд не сможет выделить эти квадратные метры в натуре и закрепить их за собственником.

Что значит отсутствие существенного интереса
Судом будут изучены обстоятельства пользования жилым помещением – зарегистрирован ли собственник в квартире, поддерживает ли отношения с другими собственниками, проживает ли он в данном помещении.
Судом будут приняты во внимание такие факты, как отсутствие иного жилого помещения, но сам факт отсутствия другого жилья не будет являться основанием для отказа в иске.
Суд также оценит возможные неудобства, которые может доставить другим собственником участие собственника незначительной доли.

Отметим, что требование о признании доли незначительной и выплате за указанную долю денежной компенсации может быть заявлено любым участником общей долевой собственности на квартиру.

Перед тем, как обратиться в суд, собственникам необходимо уведомить владельца незначительной доли о желании выкупить его долю, предложить заключить сделку и указать сумму сделки. Оценить незначительную долю можно либо исходя из кадастровой стоимости всего объекта, либо воспользовавшись услугами оценщика. Собственники может согласиться с предложением, отказаться от него или направить адресату встречное предложение, например, по стоимости сделки. В любом случае, вопрос может быть решен путем переговоров. В такой ситуации выкуп доли может быть оформлен договором купли-продажи, заверенным нотариально.
В ситуации, если собственник откажется от сделки, у других собственников есть право обратиться в суд. Иск о признании доли незначительной, прекращении права собственности ответчика на долю, возложении на истца обязанности по выплате ответчику компенсации и признании за истцом права собственности на долю рассматривается районным судом по месту нахождения спорной квартиры.
Если суд примет решение о признании доли незначительной, прекращении права собственности ответчика на долю, возложении на истца обязанности по выплате ответчику компенсации и признании за истцом права собственности на долю, после вступления решения суда в законную силу собственнику выплачивается компенсация, после получения денежной компенсации собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

Таким образом, законодательством предусмотрена возможность решения вопроса пользования жилым помещением при наличии нескольких собственников, если они не могут договориться об использовании квартиры. Признание доли незначительной – это один из вариантов, позволяющих учитывать интересы собственников, владеющих большей частью жилого помещения.