Все вопросы связаны со сделками, которые совершаются с целью передать родственникам (знакомым) жилое помещение, как правило, в обмен на уход с их стороны. Распространенных вариантов три – дарение, рента, завещание.
Нюансов много – собственники выбирают ту или иную форму передачи жилого помещения с учетом особенностей налогообложения, отношений с родными и близкими, другими существенными обстоятельствами.
Как правило, при выборе способа распоряжения имуществом (жилым помещением) это жилье является единственным для собственника. Потому вопрос безопасности стоит довольно остро – хочется, чтобы родные получили квартиру, но не хочется самому остаться на улице (такие ситуации, к сожалению, случаются).
Второй момент, на который обращают внимание при выборе варианта сделки – а в какую сумму обойдется сама сделка и при каких условиях нужно будет платить налоги на доходы тому, кто квартиру получит.
Третий момент, о котором также думают собственники – а хотят ли они распорядиться имуществом при жизни или передать его по наследству.
В практике довольно распространены договоры дарения. При этом, мы понимаем, что, даря единственное жилье, даритель подразумевает, что останется в нем проживать пожизненно, в некоторых случаях даритель рассчитывает на поддержку одаряемого. Обычно так между родственниками и бывает.
Однако при заключении такого договора необходимо знать следующее: при договоре дарения право собственности на объект переходит другому человеку безвозмездно и безо всяких условий. Даже если участники сделки договорились между собой о каких-то важных для дарителя условиях (к примеру, ухаживать за дарителем или материально ему помогать) в договоре этого прописать нельзя – такое условие будет противоречить правовой природе сделки. Главное, что отличает договор дарения от других сделок – его безвозмездность. Более того, при наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением (статья 572 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Отказаться от исполнения договора дарения или отменить дарение в исключительных случаях, конечно, можно, но очень непросто, поскольку перечень таких случаев предусмотрен законом и очень ограничен (покушение на жизнь дарителя, на жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленное причинение дарителю телесных повреждений; а также общие основания признания сделки недействительной – к примеру, если сделки противоречит нормам закона или совершена лицом, которое на момент ее совершения не могло понимать значение своих действий).
Учитывая изложенное, еще до недавнего времени вопрос о том, а можно ли включить в договор дарения условие о том, что за дарителем сохраняется
право пользования жилым помещением, был дискуссионным. Некоторые авторы говорили о том, что такие условия могут привести к отмене сделки, поскольку здесь нарушается условие безвозмездности.
Данный вопрос стал предметом рассмотрения Верховного суда Российской Федерации. 5 октября 2021 года Судебной коллегией по гражданским делам Верховного суда Российской Федерации вынесено определение № 18-КГПР21-99-К4, в соответствии с которым суд признал, что условие о сохранении права пользования жильем за дарителем или членами его семьи является действительным и не отражается на безвозмездности договора дарения. Пункт договора, в котором указывается условие проживания бывшего собственника в квартире после дарения, является действительным. Более того, даритель может указать в договоре условие проживания и других членов семьи.
Позиция Верховного суда Российской Федерации прояснила спорные моменты этого вопроса:
- можно подарить квартиру и включить в договор дарения условие о сохранении права пользования жильем, такое условия будет юридически значимым;
- при включении этого условия договор не перестанет быть безвозмездным и сделка не будет отменена
