В ходе работы общественной приемной мы нередко разбираем вопросы, связанные с земельными участками, с их оформлением и правами граждан на земельные участки.
Нередки и такие ситуации – семья несколько поколений фактически владеет земельным участком, он «переходит по наследству» от одного родственника к другому, но ни сам факт собственности, ни переход права собственности никак не фиксируются. Получается, что собственником себя считают те, кто фактически возделывает земельный участок, но, во-первых, у них нет никаких документов, подтверждающих права собственности, а, во-вторых, с юридической точки зрения собственников может быть другое количество- не только те, кто остался на этом участке и возделывает его, но и те, кто формально мог бы стать наследником.
Чтобы избежать таких ситуаций, разберем, как правильно оформить право собственности на землю, как зарегистрировать переход права собственности и рассмотрим другие вопросы, связанные с землей.
Возникновение права частной собственности на землю
Для начала определим, что есть две категории земельных участков:
- публичные (находятся в собственности публичных образований - принадлежат государству, муниципалитетам);
- частные земли (находятся в собственности граждан и юридических лиц).
В связи с этим разделяют основания возникновения права собственности на землю.
Право собственности на публичные земельные участки возникает по следующим основаниям:
1. По договору
Приобрести земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (в том числе выкупить арендованный), можно:
- по договору купли-продажи на торгах, а в некоторых случаях - и без торгов. Например, без торгов можно приобрести земельный участок, на котором расположено сооружение, принадлежащее на праве собственности.
- по договору мены. Например, если земельный участок изъят для государственных или муниципальных нужд, а взамен предоставлен другой.
2. По распорядительному акту госоргана или акту муниципального образования
Распорядительный акт является основанием возникновения права собственности на публичный земельный участок, если участок предоставляется бесплатно. В основном случаи бесплатной передачи земли в собственность касаются предоставления земельных участков гражданам и некоммерческим организациям.
Решение о бесплатном предоставлении земли в собственность принимает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления.
А вот по основанию приобретательной давности право собственности на публичную землю приобрести нельзя – такого порядка Земельным кодексом Российской Федерации не предусмотрено. Это значит, что если семья фактически длительное время пользуется земельным участком, который является собственностью государства или муниципалитета, ссылаться на то, что они могут в силу приобретательной давности оформить право собственности на землю, нельзя.
Право собственности на частные земельные участки возникает по следующим основаниям:
1. По договору или иной сделке
Право собственности на земельный участок можно приобрести по договору купли-продажи, мены или иной сделке об отчуждении.
2. По решению суда в силу приобретательной давности
Приобрести участок, не находящийся в публичной собственности, можно в силу приобретательной давности, если гражданин добросовестно, открыто и непрерывно владеет им не по договору в течение 15 лет. При этом участок должен принадлежать иному лицу на праве собственности или быть бесхозяйным.
Чтобы возникло право собственности по приобретательной давности, нужно обратиться в суд. Если прежний собственник участка известен, подается иск о признании права собственности, если неизвестен - заявление об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности.
3. При образовании нового земельного участка
Право собственности на землю возникнет при образовании нового земельного участка или изменении имеющегося. Это происходит при разделе, выделе, объединении или перераспределении земельных участков.
Особенности владения, пользования и распоряжения земельным участком
Право собственности на земельный участок, а именно - право владения, пользования и распоряжения участком, осуществляются в соответствие с законом. Это значит, что собственник ограничен требованиями, предъявляемыми к его земельному участку:
- участок должен быть использован только по целевому назначению, разрешенному использованию;
- земельный участок должен быть поставлен на кадастровый учет;
- при распоряжении землей действует принцип единства судьбы участка и прочно связанных с ним объектов: например, дом должен быть продан вместе с земельным участком. Нельзя продать землю и не продать дом, который на ней расположен.
В целом, можно говорить о том, что земельный участок – это особый объект собственности: он подлежит обязательной государственной регистрации, постановке на кадастровый учет, право пользования может быть ограничено целевым назначением участка, а право распоряжения – обязанностью продать землю вместе с находящимися на ней объектами недвижимости.
