В ходе консультаций встречаются вопросы, связанные с правом собственности на недвижимое имущество. В их числе – вопросы о том, является ли человек собственником дома или земельного участка, если у него не руках находится только договор купли-продажи или (что нечасто, но встречается) расписка о получении денежных средств за определенный объект недвижимости.
Разберемся с этими вопросами.
Первое, о чем необходимо знать – право собственности на недвижимое имущество возникает в момент государственной регистрации. Это правило действует для объектов недвижимости, приобретенных или созданных после 30.01.1998 года (с этой даты вступил в силу Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Договор и расписка – это лишь одно из оснований возникновения этого права. Государственная регистрация права осуществляется путем внесения соответствующей записи единый государственный реестр. Нужно понимать, что внесение записи в ЕРГН необходимо как при покупке недвижимости, так и при его создании (строении). С этого момента гражданин юридически является собственником недвижимого имущества.
Бывают ситуации, когда граждане не могут ответить на вопрос, была ли осуществлена государственная регистрация права собственности. Узнать эту информацию несложно – необходимо сделать запрос в регистрирующий орган. Довольно часто этого достаточно – граждане получают сведения, подтверждающие, что правом собственности на недвижимость обладают они. В случае, если официальная информация противоречит реальной, необходимо подать документы для совершения регистрационных действий.
Согласно положениям статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом. Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса.
Таким образом, одной передачи денежных средств за объект недвижимости и фактического владения недостаточно для того, чтобы де-юре считаться собственником этого имущества. Отсутствие государственной регистрации может повлечь негативные последствия: объект недвижимости может быть продан вновь и фактический собственник узнает об этом только после совершения сделки, поскольку оформление документов произойдет без его участия; у нового собственника могут возникнуть сложности при продаже недвижимости, может возникнуть спор о праве собственности с прежним собственником.
При этом важно понимать, что отсутствие регистрации права собственности на объект недвижимости не лишает покупателя прав на него. Напротив, закон говорит о том, что с момента заключения договора, после передачи недвижимости, но до государственной регистрации права приобретатель становится законным владельцем недвижимости и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Право собственности на объект недвижимости может возникнуть по нескольким основаниям.
Рассмотрим эти основания.
1. Договоры
Договоры – это самое распространенное основание возникновения права собственности на недвижимое имущество. К этому основанию можно отнести возмездные и безвозмездные договоры. Наиболее распространенным является договор купли-продажи, право собственности может возникнуть в результате договора мены, дарения, долевого участия в строительстве жилья, приватизации жилых помещений.
2. Акты госорганов и органов местного самоуправления
К данному основанию относятся акты государственных или муниципальных органов о передаче государственной или муниципальной собственности в собственность граждан бесплатно (например, акт о предоставлении земельного участка в собственность граждан).
3. Судебные акты о признании права собственности
В качестве примера можно рассмотреть объект недвижимости, построенный самовольно. Право собственности на такой объект зарегистрировать невозможно. Признать право собственности на самовольную постройку можно только по решению суда. В случае вынесения положительного решения оно будет основанием для государственной регистрации права собственности.
Суд примет такое решение, если одновременно будут соблюдены следующие условия, предусмотренные п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации:
- застройщик имел право на строительство;
- на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
- ее сохранение не нарушает прав и законных интересов других лиц (например, соседей) и не создает угрозы жизни и здоровью граждан.
4. Приобретательная давность
Закон позволяет получить в собственность бесхозяйное имущество или имущество, принадлежащее другому лицу, в силу приобретательной давности. Согласно положениям стать 234 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом, если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество.
5. Строение объекта недвижимости
На недвижимость, построенную с соблюдением требований закона и построенную гражданином для себя, гражданин вправе оформить право собственности.
Подведем итог.
Право собственности на объект недвижимости возникает с момента государственной регистрации недвижимости. При этом до осуществления государственной регистрации собственник, который законным образом приобрел недвижимость, вправе осуществлять свои права в отношение недвижимого имущества.
