К таким моментам относятся следующие:
- Квартира, взятая в ипотеку и являющаяся единственным жильем, может быть продана с торгов в случае нарушения заемщиков своих обязательств. Это одна из самых распространенных ошибок. Есть заемщики, которые уверены в том, что у них не заберут квартиру даже в случае неуплаты кредита только лишь потому, что это единственное жилье. Обычно в таких ситуациях граждане ссылаются на конституционное право на жилье. Действительно, забрать в счет долга единственное жилье, не являющееся роскошным, не сможет даже суд. За единственным исключением – если это жилье находится в ипотеке. Это очень важный момент и не нужно заблуждаться относительно него.
- Второй аргумент, который тоже довольно часто встречается в практике – квартиру, в которой проживают дети, нельзя забрать. И этот аргумент также несостоятелен в ситуации, когда квартира находится в ипотеке.
- Третий аргумент – если квартира приобретена с использованием средств материнского капитала, она, таким образом, приобретает своего рода иммунитет от обращения на нее взыскания. И это тоже заблуждение, хоть и весьма распространенное.
- Еще одно заблуждение: заемщики полагают, что ипотека – это если они приобрели новую для себя квартиру с использованием заемных денежных средств, а кредит под залог квартиры – это никакая не ипотека, поэтому забрать квартиру в случае неуплаты у них нельзя (ведь она же была моей собственностью, и неважно, что я ее заложил, когда оформлял кредит). Тоже заблуждение и тоже довольно распространенное.
Разберем правовую природу ипотечного займа
Ипотека – это договор о залоге недвижимого имущества (статья 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Это означает, что кредитор дает денежные средства должнику, а должник обеспечивает их возврат своим недвижимым имуществом, которое он оставляет в залог. В случае, если должник по каким-либо причинам не сможет исполнить свои обязательства по возврату кредита, кредитор вправе обратить взыскание на залог, продать его и вернуть себе денежные средства. Процедура продажи установлена законом, она довольно длительная и производится в судебном порядке.
Таким образом, для того, чтобы договор считался ипотечным, не обязательно приобретать новую квартиру и брать на ее приобретение денежные средства в банке. В случае, если гражданин берет кредит и оставляет в залог кредитору свое недвижимое имущество, такой договор тоже будет считаться ипотечным и на него будут распространяться все те же требования, как и на договор на приобретение нового жилья. В данном случае важно то, что квартира может быть реализована в счет уплаты долга, даже если она является единственным жильем.
Что здесь важно. Важно очень внимательно читать условия, на которых вам предоставляют кредит. К сожалению, в нашей практике встречаются ситуации, когда граждане обращались за заемными денежными средствами и закладывали свое единственное жилье под кредит с совсем несущественной суммой. Серьезные проблемы возникали при оформлении таких кредитов в микрофинансовых организациях (до 2019 года), в кредитных потребительских кооперативах, где процент выше, чем в банке, и даже небольшая сумма при ее неуплате могла кратно увеличиться. Суды при рассмотрении таких дел изучают документы и решения выносятся в соответствии с подписанными договорами. Признать сделку недействительной можно далеко не всегда и только при определенных законом обстоятельствах.
Разберемся с вопросом конституционного права на жилье применительно к ипотечному договору
При заключении ипотечного кредитного договора квартира находится в залоге у банка (финансовой организации) до того момента, пока заемщик не расплатится по договору. Залог недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации.
Вопрос о соответствии положений законодательства об ипотеке Конституции Российской Федерации неоднократно был предметом рассмотрения Конституционного суда Российской Федерации. Так, Конституционный суд отметил, что положения Закона об ипотеке не содержат неопределенности и что выраженные в Конституции РФ принципы свободы собственности, свободы договора обусловливают свободу владения, пользования и распоряжения имуществом, включая возможность отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом. Соответственно, предполагается и возможность обеспечения собственником своих обязательств по гражданско-правовым сделкам за счет принадлежащего ему имущества, в том числе относящегося к объектам недвижимости.
Согласно позиции Верховного суда Российской Федерации, наличие у гражданина-должника жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания помещением для него и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, не является препятствием для обращения на него взыскания, если соответствующее жилое помещение является предметом ипотеки (договорной или законной), независимо от того, на какие цели предоставлен обеспеченный ипотекой кредит (заем).
В данных разъяснениях содержится и ответ на вопрос о том, можно ли обратить взыскание на квартиру в ипотеке, в которой проживают несовершеннолетние, инвалиды, пенсионеры и другие категории граждан, нуждающихся в особой защите. С точки зрения закона проживание данных категорий граждан не будет являться препятствием для обращения взыскания на квартиру.
Ипотека и материнский капитал
Еще одна очень распространенная среди заемщиков позиция о том, что невозможно обратить взыскание на квартиру в ипотеке, приобретенную с использованием средств государственной поддержки, в частности, материнского (семейного) капитала.
И здесь тоже хотелось бы развеять это заблуждение. Материнский капитал – целевые денежные средства, однако их «вложение» в квартиру не страхует ее от обращения взыскания на заложенное имущество. Эта позиция прочно закреплена в судебной практике – заемщики многочисленное количество раз пытались обжаловать право банка на обращение взыскания на квартиру, приобретенную с использованием материнского капитала, однако суды принимали решения с учетом того, что частичное погашение кредитных обязательств произведено с использованием средств материнского капитала, не является препятствием для обращения взыскания на квартиру, являющуюся предметом ипотеки.
Ипотека и банкротство
Еще один вопрос, который хотелось бы рассмотреть в рамках настоящего материала – банкротство гражданина в ситуации, когда у него имеется ипотечный кредит. Отдельным вопросом – банкротство при наличии ипотеки по инициативе кредиторов.
Инициировать банкротство самим должником при наличии ипотеки целесообразно только в том случае, если он понимает, что в этой ситуации, вероятнее всего, долг будет погашен за счет продажи заложенного имущества.
При наличии ипотеки небезопасно иметь и задолженности по кредитам, даже если они не связаны с ипотекой. Так, в одной из рассматриваемых ситуаций разбирали следующий вопрос. Заемщица исправно оплачивала ипотечный кредит, опасаясь обращения взыскания банком на квартиру, однако игнорировала другой кредит - потребительский, оформленный в другом банке. Это привело к тому, что второй банк обратился в Арбитражный суд с иском о банкротстве должника. В этой ситуации банк-кредитор по ипотечному кредиту прекратил прием платежей и вопрос был вынесен на рассмотрение суда в рамках процедуры банкротства. Ситуация довольно опасная, и весьма вероятно, что закончится она обращением взыскания на заложенную квартиру. И это несмотря на то, что по ипотечному кредиту у заемщика не было ни одной просрочки.
В этом материале мы разобрали и, надеемся, развенчали некоторые мифы об ипотеке. Знание этих правил и объективный подход может помочь избежать многих ошибок, которые могут стоить заемщику жилья, зачастую единственного.
