Сделки удостоверяются у нотариуса:
- в обязательном порядке (если имеются требования закона);
- по соглашению сторон.
В случае, если сделка должна быть удостоверена у нотариуса в силу требований закона или по решению сторон сделки, но не была нотариально удостоверена, несоблюдение этого требования ведет к тому, что такая сделка будет признана ничтожной.
По решению сторон все сделки (даже те, которые не обязательны по закону) могут быть удостоверены у нотариуса. Зачем это нужно? В целом, такие сделки считаются более надежными. И этому есть несколько оснований. Нотариус вправе получить информацию, которая может быть недоступна сторонам сделки, в частности, информацию о дееспособности гражданина, об отсутствии в отношение него сведений о принадлежности к экстремистской деятельности, о действительности на момент совершения сделки нотариального согласия (например, супруга) на сделку. Нотариус также получит полную информацию об объекте сделки.
В рамках настоящего материала рассмотрим обязательные нотариальные сделки.
Сделки делятся на односторонние и договоры (две и более стороны).
К односторонним сделкам, которые подлежат обязательному нотариальному удостоверению, относятся:
- доверенность на совершение сделок, которые требуют нотариальной формы. То есть, если сама сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению, то и доверенность на ее совершение тоже нужно удостоверять у нотариуса;
- доверенность на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок.
Пример: стороны договорились о нотариальном удостоверении договора купли-продажи квартиры (вариант: продается доля в квартире). В этом случае гражданин, который будет подавать заявление в росреестр от имени собственника, должен иметь нотариально удостоверенную доверенность;
- на распоряжение зарегистрированными в госреестрах правами
Пример: заключить договор купли-продажи или мены недвижимости можно только по нотариальной доверенности;
- отмена нотариальной доверенности.
К договорам, которые подлежат обязательному нотариальному удостоверению, относятся:
1. Договор ренты;
2. Договор по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость. Здесь есть исключение: не нужно нотариально удостоверять сделку купли-продажи, если по одной сделке продаются доли все участников объекта.
Пример: квартира находится в долевой собственности членов семьи. В ситуации, когда все члены семьи приняли решение продать квартиру одновременно и оформить это одним договором, не требуется нотариального удостоверения сделки. Если один из членов семьи решил продать свою долю, то такая сделка должна быть удостоверена нотариусом;
3. Договор ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимость;
4. Если договор является дополнением к основному договору, который подлежит нотариальному удостоверению (например, предварительный договор), соглашение об уступке требования, договор залога в обеспечение исполнения обязательств.
Таким образом, если основной договор удостоверен нотариально, то и дополнения к основному договору тоже должн6ы быть удостоверены нотариально.
5. Сделки, связанные с распоряжением недвижимостью на условиях опеки
6. Сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному гражданину
7. Брачные договоры
Как происходит нотариальное удостоверение сделки
- нотариус устанавливает личность граждан лица, обратившихся за нотариальным действием;
- проверяет дееспособности граждан, а также полномочий на совершение нотариального действия;
- проверяет документы;
- разъясняет сторонам смысл и значение проекта сделки;
- стороны подписывают документы, нотариус проставляет удостоверительную надпись.
Некоторые документы нотариус запрашивает самостоятельно (при договоре купли-продаже квартиры – сведения из реестра недвижимости).
Нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона.
В некоторых случаях нотариус предоставляет удостоверенные документы на государственную регистрацию (например, по просьбе сторон в случае регистрации прав на недвижимое имущество).
Подведем итоги. Не все сделки, в том числе с недвижимостью, подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Из наиболее распространенных сделок: договоры купли-продажи доли в жилом помещении (если продаются не все доли сразу), сделки с недвижимостью несовершеннолетних, недееспособных, находящихся под опекой.
По решению сторон договора он может быть также удостоверен нотариусом – такие сделки считаются более безопасными.
