Залог – способ обеспечения обязательств, гарантия того, что эти обязательства будут исполнены. Вообще в залог могут быть переданы вещи (недвижимые и движимые), а также имущественные права (например, право требовать передачи вещи).
Ипотека (залог недвижимости) отличается от залога движимых вещей:
1. Обременение недвижимости по договору ипотеки должно быть обязательно зарегистрировано. Ипотека регистрируется как обременение путем внесения соответствующей записи об ограничении права в ЕГРН. Тогда третьи лица узнают об ипотеке. Это обезопасит кредитора, если, например, залогодатель попытается продать или повторно заложить объект.
Залог движимого имущества может быть зарегистрирован, но это не является обязательным условием.
2. По договору ипотеки предмет залога (квартира, земельный участок) остается у залогодателя (заемщика). Залогодатель продолжает владеть и пользоваться заложенной недвижимостью, и это нельзя изменить.
По договору залога движимого имущества вещь, по общему правилу, тоже остается у залогодателя, но по договору сторон может быть передана залогодержателю (кредитору).
В случае, если заемщик не исполняет свои обязательства перед кредитором, последний может удовлетворить свои требования за счет стоимости заложенного имущества. Залогодержатель имеет преимущество перед другими кредиторами. Это значит, что после продажи имущества сначала рассчитаются с залогодержателем. И только после расчетов с ним – с другими кредиторами.
Очень важным моментом является то, что ипотека – это единственное исключение из правила, по которому нельзя обратить взыскание на единственное жилье гражданина. Сам смысл договора ипотеки в том, что заемщик соглашается расплатиться по долгам выручкой от продажи недвижимости.
Большой ошибкой было бы считать, что просрочка по ипотечному кредиту ничем не грозит в случаях:
- если это единственное жилье (заемщики ссылаются на конституционное право на жилье, по которому нельзя обратить взыскание на единственную квартиру);
- если в квартире живут несовершеннолетние (в суд часто привлекают органы опеки и попечительства);
- если квартира приобретена с использованием средств материнского капитала (некоторые даже пытаются требовать возврата этих денег до расчетов по долгам);
- если в квартире живут пенсионеры, пожилые граждане и другие ситуации.
Все эти доводы не основаны на нормах действующего законодательства, но такие заблуждения довольно распространены. Есть даже ситуации, когда заемщики оказываются в безвыходном положении только потому, что ничего не предпринимали в силу своих неверных убеждений.
Есть еще один момент, на который нужно обратить внимание. Ипотека бывает двух видов – ипотека в силу закона и ипотека в силу договора.
Приобретение новой квартиры в кредит под залог этой же квартиры – это пример ипотеки в силу закона. Но есть еще и ипотека в силу договора: это когда заемщик, уже имеющий квартиру в собственности, берет кредит и в качестве гарантии исполнения обязательств оставляет свою квартиру в залог. Этот залог квартиры тоже будет ипотекой и на эти обязательства будут распространяться все те же правила: можно обратить взыскание на предмет залога, даже если это единственная квартира.
Именно поэтому рекомендуем быть очень аккуратными с подобного рода кредитными договорами – практика знает примеры, когда за совсем небольшую сумму человек лишался единственного жилья.
В случае обращения взыскания на предмет залога, денежные средства, полученные от реализации недвижимого имущества, пойдут на погашение:
- основного долга;
- процентов по кредиту;
- возмещение убытков из-за просрочки исполнения обязательства (штрафы, пени, неустойки);
- возмещение расходов, которые были осуществлены для реализации имущества и при обращении взыскания на имущества (расходы на организацию торгов, исполнительский сбор и другие).
Принимая во внимание, что при реализации недвижимого имущества с торгов его цена, как правило, ниже рыночной, учитывая, что возмещаться будут не только основной долг, но и иные расходы, можно представить, насколько такое положение дел невыгодно заемщику.
Еще одной особенность ипотечного договора является обязательное страхование недвижимости – это требование закона, и страхование обеспечивается за счет средств заемщика. Есть еще возможность застраховать жизнь и здоровье заемщика, а также титул (риск потери права на имущество). В данном случае банки могут предложить застраховать эти необязательные риски и в этом случае снизить процентную ставку по кредиту. При этом нужно внимательно читать условия договора – как правило, в случае неоплаты страховки за следующий период дисконт по кредитной ставке будет отменен и она вырастет до базовой по договору. Все эти условия обязательно должны быть прописаны в ипотечном договоре.
Таким образом, ипотека:
- отдельный вид залога, а именно – залог недвижимого имущества;
- обременение по договору ипотеки подлежит обязательной государственной регистрации;
- ипотека гарантирует займодавцу исполнение заемщиком обязательств, поэтому здесь речь не идет о запрете на обращение взыскания на единственное жилье.
