Рассмотрим, что называется многоквартирным домом.
Многоквартирный дом - здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя принадлежащее собственникам помещений в таком доме на праве общей долевой собственности общее имущество. Многоквартирный дом может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого дома (ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Таким образом, дом, в котором находится две и более квартиры, не является индивидуальным жилым домом, с точки зрения законодательства является многоквартирным домом, поэтому к таким жилым помещениям применяются иные правила, чем к индивидуальным жилым домам. В частности, имеется разница в использовании общего имущества дома и земельного участка, на котором расположен дом.
Существенное отличие заключается в том, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит всем собственникам дома на праве общей долевой собственности (п. 4 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Рассмотрим, что такое право общей долевой собственности. Согласно положениям п.2 ст. 244 Гражданского кодекса Российской Федерации, это общая собственность с определением доли каждого собственника. Доля каждого собственника определяется, как правило, исходя из размера части собственности (квартиры) в размере целого дома.
На что нужно обратить внимание. На доли будет делиться не сама вещь, а право собственности на нее. Что это значит? Предположим, что доля человека в праве собственности на земельный участок составляет 1/10. Но это не значит, что собственник будет владеть, пользоваться и распоряжаться только 1/10 земельного участка. Он будет наравне с другими собственниками квартир использовать весь земельный участок (пользоваться дорогами, детской площадкой, спортивным комплексом). 1/10 доли в праве собственности означает вот что: собственник будет нести расходы по содержанию общего имущества в части своей доли (так, например, на ремонт детской площадки потребуется 100 тысяч рублей. Собственник 1/10 доли заплатит из них 10 тысяч).
Довольно часто у собственников встает вопрос – а можно ли выделить долю земельного участка в натуре, выгородить ее и использовать по своему усмотрению (например, загородить и развести там огород, возвести постройки, содержать домашних животных)?
Ответ однозначный – законодательство такого не позволяет. Нельзя разделить земельный участок, принадлежащий на праве общей долевой собственности собственникам жилых помещений и находящийся под многоквартирным домом.
Собственники могут, приняв совместное решение, разместить на участке разного рода объекты - автомобильную парковку, спортивную площадку, другие объекты. Важно, чтобы доступ к этим объектам был у всех собственников.
Рассмотрим другую ситуацию – на придомовой территории возведено строение личного пользования одним из собственников (гараж, хозяйственные постройки, другое). Либо один или несколько собственников решили выгородить часть земельного участка для личных нужд. В этом случае доступ к использованию земельного участка у других собственников будет невозможен или ограничен.
Любые постройки, ограждения или иное занятие территории для личных нужд (например, складирование собственных вещей) влечет фактическое уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, а именно земельного участка, на котором расположен этот дом. И в этом случае любой из собственников вправе требовать устранения нарушений его прав.
Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе производить выдел в натуре своей доли на земельный участок под многоквартирным домом. По такому пути идет и судебная практика – суды отказывают в исках о выделе в натуре части земельного участка на том основании, что земельный участок под многоквартирным домом принадлежит на праве общей собственности всем собственникам жилых помещений и не подлежит разделу между ними.
Таким образом, земельный участок под многоквартирным домом разделить нельзя.
