Такое решение 27 апреля 2023 года приняла Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда Российской Федерации.
Судом рассмотрено дело о несостоятельности (банкротстве) должника, у которого, помимо прочих, есть кредитный договор, обеспеченный залогом квартиры (ипотека). В данном случае по ипотечному кредитному договору перед банком отсутствовала просроченная задолженность. Просрочка у гражданина-банкрота была перед другими кредиторами, в связи с чем и была инициирована процедура банкротства.
Подобные ситуации нередки в практике юристов, когда заемщики более добросовестно относятся к ипотечным кредитам, не допуская нарушений условий договора, при этом такие нарушения допускаются ими по потребительским кредитам. И это понятно, ведь ипотека является исключительным случаем, когда у человека можно забрать единственное жилье в счет погашения задолженности, а по другим кредитам этого не произойдет.
Но даже такой подход не гарантировал заемщику, имеющему просроченную задолженность, отсутствие проблем. Известны случаи, когда кредиторы обращались в Арбитражный суд с заявлением о банкротстве заемщика. В рассматриваемом же вопросе с таким заявлением в суд обратился сам гражданин в связи с неспособностью удовлетворить требования кредиторов. Банк, в котором оформлен ипотечный договор, также обратился в суд с заявлением о включении задолженности по кредитному договору в реестр требований кредиторов должника.
Банк имел на это право, поскольку недвижимость должника должна быть продана с торгов и за ее счет удовлетворены требования кредиторов. Исключение – единственное жилье. Но единственное жилье, находящееся в залоге, таким исключением не являлось. Поэтому даже если просроченных долгов по ипотеке нет, квартира все равно будет продана в составе конкурсной массы.
Интересно, что включиться в реестр кредиторов является правом банка, а не его обязанностью, и если банк не обратится в суд, никто кроме него не может обратить взыскание на ипотечное жилье. Однако фактически даже если гражданин исправно выплачивает ипотеку, банки все равно участвовали в процедуре банкротства. Причина одна – если не успеть включиться в реестр кредиторов, ипотека прекращается. А это большой риск.
Так было до апреля 2023 года, когда определением Верховного суда РФ № 305-ЭС22-9597 практика таких банкротств была изменена.
Суд постановил, что ипотечную квартиру при банкротстве можно сохранить, если соблюдаются условия:
- недвижимость является единственным жильем;
- ипотечный договор исполняется надлежащим образом.
В этом случае заёмщик и банк должны пойти на мировое соглашение и заключить локальный план реструктуризации. Залоговое жильё при этом остаётся у заёмщика и не включается в конкурсную массу.
При этом ипотека будет погашаться через третье лицо, которое будет плательщиком по ипотечному кредиту. Это связано с тем, что погашение ипотеки не может осуществляться за счет имущества должника, на которое претендуют другие кредиторы.
Подведем итог. Теперь гражданин-банкрот не потеряет свое единственное жилье, приобретенное в ипотеку, если он не нарушал условия ипотечного договора и не имеет перед кредитной организацией просроченной задолженности. При этом изменится порядок расчетов по ипотечному кредиту – платежи будут осуществляться третьим лицом.
Судом рассмотрено дело о несостоятельности (банкротстве) должника, у которого, помимо прочих, есть кредитный договор, обеспеченный залогом квартиры (ипотека). В данном случае по ипотечному кредитному договору перед банком отсутствовала просроченная задолженность. Просрочка у гражданина-банкрота была перед другими кредиторами, в связи с чем и была инициирована процедура банкротства.
Подобные ситуации нередки в практике юристов, когда заемщики более добросовестно относятся к ипотечным кредитам, не допуская нарушений условий договора, при этом такие нарушения допускаются ими по потребительским кредитам. И это понятно, ведь ипотека является исключительным случаем, когда у человека можно забрать единственное жилье в счет погашения задолженности, а по другим кредитам этого не произойдет.
Но даже такой подход не гарантировал заемщику, имеющему просроченную задолженность, отсутствие проблем. Известны случаи, когда кредиторы обращались в Арбитражный суд с заявлением о банкротстве заемщика. В рассматриваемом же вопросе с таким заявлением в суд обратился сам гражданин в связи с неспособностью удовлетворить требования кредиторов. Банк, в котором оформлен ипотечный договор, также обратился в суд с заявлением о включении задолженности по кредитному договору в реестр требований кредиторов должника.
Банк имел на это право, поскольку недвижимость должника должна быть продана с торгов и за ее счет удовлетворены требования кредиторов. Исключение – единственное жилье. Но единственное жилье, находящееся в залоге, таким исключением не являлось. Поэтому даже если просроченных долгов по ипотеке нет, квартира все равно будет продана в составе конкурсной массы.
Интересно, что включиться в реестр кредиторов является правом банка, а не его обязанностью, и если банк не обратится в суд, никто кроме него не может обратить взыскание на ипотечное жилье. Однако фактически даже если гражданин исправно выплачивает ипотеку, банки все равно участвовали в процедуре банкротства. Причина одна – если не успеть включиться в реестр кредиторов, ипотека прекращается. А это большой риск.
Так было до апреля 2023 года, когда определением Верховного суда РФ № 305-ЭС22-9597 практика таких банкротств была изменена.
Суд постановил, что ипотечную квартиру при банкротстве можно сохранить, если соблюдаются условия:
- недвижимость является единственным жильем;
- ипотечный договор исполняется надлежащим образом.
В этом случае заёмщик и банк должны пойти на мировое соглашение и заключить локальный план реструктуризации. Залоговое жильё при этом остаётся у заёмщика и не включается в конкурсную массу.
При этом ипотека будет погашаться через третье лицо, которое будет плательщиком по ипотечному кредиту. Это связано с тем, что погашение ипотеки не может осуществляться за счет имущества должника, на которое претендуют другие кредиторы.
Подведем итог. Теперь гражданин-банкрот не потеряет свое единственное жилье, приобретенное в ипотеку, если он не нарушал условия ипотечного договора и не имеет перед кредитной организацией просроченной задолженности. При этом изменится порядок расчетов по ипотечному кредиту – платежи будут осуществляться третьим лицом.
