В суде, при наличии оснований, договор купли-продажи жилья может быть признан недействительным, к такому договору могут быть применены последствия недействительности сделки: возврат сторонами друг другу полученного по сделке. То есть покупатель вернет товар, а продавец - деньги.
Основания для признания недействительным договора купли-продажи квартиры
Есть два вида основания для признания недействительности: общие для всех сделок и специальные для сделок с недвижимостью. К специальным основаниям относят несоблюдение письменной формы договора, которая обязательна для сделок с недвижимостью.
К общим основаниям признания недействительной сделки относятся сделки, которые:
- осуществлены с нарушением закона или иного правового акта (п. 1 ст. 168 ГК РФ);
- заключены без намерения создать правовые последствия (мнимая) или для прикрытия другой сделки (притворная) (ст. 170 ГК РФ);
- заключены в отношении имущества, распоряжение которым запрещено или ограничено (ст. 174.1 ГК РФ);
- заключены под влиянием существенного заблуждения (ст. 178 ГК РФ);
- заключены под влиянием обмана, насилия или угрозы (ст. 179 ГК РФ);
- заключены на крайне невыгодных условиях вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка) (ст. 179 ГК РФ).
Такие сделки могут быть признаны оспоримыми или ничтожными (в зависимости от оснований).
Ничтожная сделка - это сделка, которая недействительна независимо от признания этого судом (п. 1 ст. 166 ГК РФ). То есть не обязательно обращаться с иском о признании сделки недействительной.
Ничтожной признается сделка, предусмотренная законом:
- мнимая сделка (п. 1 ст. 170 ГК РФ);
- притворная сделка (п. 2 ст. 170 ГК РФ);
- сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка и нравственности (ст. 169 ГК РФ);
Также ничтожной признается сделка, которая нарушает требования правового акта, если она посягает на права и охраняемые законом интересы третьих лиц и из закона не следует, что такая сделка оспорима.
К ничтожным сделкам применяют последствия недействительности сделки: стороны недействительной сделки должны вернуть друг другу переданное по ней имущество или его стоимость (двусторонняя реституция).
Оспоримой признать сделку может только суд. Оспоримыми могут быть признаны сделки, совершенные:
- с нарушением требований закона;
- под влиянием существенного заблуждения;
- под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств.
Оспорить сделку может, как правило, сторона сделки. При этом важно учитывать, что стороны не могут оспорить сделку, если своим поведением показывали, что хотят сохранить сделку, хотя в этот момент знали или должны были знать об основании для оспаривания; если стороны ссылаются на недействительность сделки, но при этом действуют недобросовестно.
Признать сделку недействительной возможно только в судебном порядке. Вместе с требованием о недействительности необходимо направить в суд также требование о применении последствий ее недействительности – это необходимо для того, чтобы сделку не только признали недействительной, но и зарегистрировали в Росреестре переход права собственности.
Иск подается в сроки:
- Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
- По ничтожной сделке срок исковой давности составляет 3 года со дня начала исполнения сделки.
Недействительная сделка недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ).
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке (реституция). Если вернуть полученное в натуре невозможно, нужно возместить его стоимость.
После вступления решения суда в законную силу необходимо обратиться в Росреестр для внесения записи в ЕГРЮЛ о регистрации права собственности на квартиру истца.
